近年来，随着房地产企业的发展和城镇化进程的加快，物业服务行业迎来井喷发展，并逐渐成为城市化发展的不可或缺的重要组成部分。但物业服务行业在我国尚处于起步阶段，立法的滞后以及其运行制度的规范化不足，加之各物业服务公司的发展良莠不齐，使物业服务纠纷在近几年呈现持续大幅度增加的态势。而此类纠纷多因业主对物业服务不满及收费不合理等原因所致，而对此类案件双方当事人的举证责任分配，则直接影响法院对案件的裁判结果。鉴于物业服务合同纠纷的特点，笔者通过案例对此类纠纷的举证责任分配问题进行简要分析。

　　A物业公司与B房地产公司分别于2014年签订《前期物业服务合同》、《前期销售物业服务合同》，2015年签订《销售及入伙物业服务合同》，约定A物业公司为B房地产公司开发的楼盘提供销售及物业管理等服务，服务期限为2014年8月至2017年12月。2016年1月起，B房地产公司开始拖欠A物业公司物业服务费。A物业公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求B房地产公司缴纳从2016年2月至2017年12月期间的物业管理费及违约金。

　　原告A物业公司向法院提交了物业合同、双方对账清单等资料。被告抗辩原告提供的物业服务存在严重瑕疵，该物业服务费用应当予以扣减，且被告主张《前期物业服务合同》并未实际履行，原告不应收取该合同约定的物业服务费。原告为证明其提供了合同约定的物业服务向法院提交了B房地产公司支付部分物业服务费的发票、保安巡逻签到表、用水业务受理费等资料。被告认为，原告仅仅提交了前述资料并不足以证明其提供了合同约定的物业服务澳门威尼斯人官网，原告还应举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。

　　原、被告之间签订的物业服务合同合法有效，被告应按合同约定向原告缴纳物业服务费。被告没有证据证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵，应承担举证不能的法律责任。对于《前期物业服务合同》是否履行的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担责任。第一，物业服务合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。考虑到物业服务公司履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点以及服务质量很难量化等原因，物业服务公司提交保安、清洁、绿化和物业共用部位、设施设备的维护合同和记录等证据，即可视为物业服务公司已就其已履行物业服务合同尽了初步的举证责任，因此，本案中根据A物业公司提交的B房地产公司支付部分物业服务费的发票、保安巡逻签到表、用水业务受理费等证据可以认定A物业公司实际为B房地产公司开发楼盘提供了物业管理服务，对B公司提供该《前期物业服务合同》并未实际履行的抗辩意见不予支持。故判令被告向原告支付2016年7月至2017年12月的物业管理费及逾期利息。

　　根据《民事诉讼法》第64条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。另，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担责任。易言之，物业服务公司主张其已依约履行物业服务合同且其提供的物业服务符合合同所约定服务质量标准，应当根据其与业主之间签订的物业服务合同所约定的服务质量标准对其所履行的物业服务符合合同约定承担举证责任。结合本案，根据一般举证责任分配原则规定，原告应当对其是否实际履行物业服务合同以及是否提供符合合同所约定的物业服务质量标准进行举证，即原告应当提供在履行物业服务义务过程中相关房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等相关记录资料。

　　物业服务合同作为一种新型的民事法律关系，其不属于单纯的委托合同亦不同于常见的服务合同，在物业服务合同中业主和物业服务企业的权利义务具有平衡性和复杂性等特点。从民法中合同分类的角度分析，物业服务合同属于继续性合同，由此决定合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行，故时间要素在物业服务合同的履行中具有重要地位。如果严格遵守一般举证责任分配原则让履行合同一方举证其已履行合同，对于合同履行方而言该举证责任则可能过于苛刻。因为在履行合同过程中，物业服务公司不可能将合同履行的每一时刻都予以记录并留存，这不仅不符合一般商业行为也不符合继续性履行合同的习惯。因此，基于物业服务企业履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点，以及服务质量难以量化等原因，在司法实践中，法院出于对各方当事人证据取得难易的考量，在物业服务合同纠纷中将举证责任进行转移，即由物业服务合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。换言之，在物业服务合同审理过程中，业主应当就物业服务公司提供的物业服务质量瑕疵问题承担举证责任。如果业主能够提交证据证明物业服务企业提供的物业服务严重不符合合同约定，质量存在严重瑕疵，则可酌情减少或免除业主交纳部分物业服务费的义务，而物业服务企业则无需严格依照举证责任提交保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备的维护合同和记录表等资料。

　　在办理物业服务合同等案件时，应当时刻注意，法院在庭审过程中是否对举证责任进行转换，并及时根据案件发展情况进行举证，以免因证据不足导致法院不予支持。而基于物业服务合同的特点，为平衡合同双方的权利义务，避免出现弱化一方权利、减轻对方责任的情形，建议在物业服务合同履行中应注意以下事项：

　　首先，业主及物业服务企业应当规范物业服务合同内容，在签订物业服务合同时应当明确服务项目及标准，即对综合管理服务、房屋管理服务、共有设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等方面的服务范围及各项服务所应达到的标准进行具体准确的界定，理清双方的权利义务，为服务质量提供尽可能清晰的衡量依据。其次，在物业服务合同中，应当将物业人员工资、公共设施的维护费用、清洁费用、绿化养护费用、办公费用、固定资产折旧费用以及法定税费等内容予以明确，并确定各项费用的比例，规范物服务企业的收费行为。在物业服务不符合约定的情况下，为物业费折算提供可量化依据。最后，要做好长期收集证据的准备，必要时就对方履行过程中存在的违约行为进行证据保全，并及时聘请专业人员处理此类纠纷。